Vores telefonbog er nu tilgængelig i webapp form. Ønsker du at prøve den?

Nej tak Ja tak

x
Guides

Regler og pligter, når du bygger om, til eller nyt

Som boligejer har du ansvaret for at overholde love og regler, når du udfører byggeprojekter. Nogle byggerier kræver også enten byggetilladelse eller anmeldelse. Bliv klogere på dine pligter her.

Af: Indretningsarkitekt, Forfatter Jan Pasternak, Fagekspert Tine Sode, Formidlingschef Kristine Virén, Journalist Mette Jensen

Hvilke love og regler gælder for byggeri?

Det er vigtigt, at du sætter dig grundigt ind i reglerne i forbindelse med byggerier på din grund, hvad enten der er tale om større eller mindre projekter.

Der findes en række love, bekendtgørelser og reglementer, som udstikker reglerne for byggeri.

De vigtigste er:

Byggeloven
Indeholder de overordnede regler for byggeri. Du har som husejer pligt til at overholde byggeloven på linje med landets øvrige love.

Bygningsreglementet
Bygningsreglementet rummer krav og vejledninger til de fleste byggerier. Kravene er i mange tilfælde udmøntet i præcise anvisninger til konstruktioner og materialer. Statens Byggeforskningsinstitut har udformet disse anvisninger.

BBR-loven
Udstikker regler for areal, adressering og skiltning, koordinering og videregivelse af ejendomsdata. Som ejer af fast ejendom har du pligt til at indberette korrekte oplysninger til BBR via kommunen.

Lov om udstykning og anden registrering i matriklen
Indeholder regler for udførelsen af matrikulære arbejder som udstykning, arealoverførsel, sammenlægning mv.

Planloven
Loven forankrer al fysisk planlægning i Danmark. De overordnede retningslinjer, som staten udstikker i planloven, skal kommunerne føre ud i livet gennem kommuneplaner og lokalplaner.

Diverse kommuneplaner, lokalplaner og servitutter
Her kan du finde særlige regler og krav, som skal overholdes, når der ombygges eller bygges nyt i dit kvarter. Der kan også være tinglyste servitutter på din matrikel, som regulerer, hvilke materialer eller byggetekniske løsninger du må vælge.
Søg efter planerne på din kommunes hjemmeside, eller tjek den digitale tinglysning.
Lokale regler kan i sjældne tilfælde stride mod kravene i bygningsreglementet, i så fald er det de lokale regler, du er forpligtet til at overholde.

Bekendtgørelser
Bekendtgørelser udstedes med hjemmel i lov og indeholder regler, som er mere specifikke end den lov, som bekendtgørelsen har hjemmel i. Af relevante bekendtgørelser kan nævnes:

Stærkstrømsbekendtgørelsen, som indeholder sikkerhedsbestemmelser for elinstallationer i boliger.

Affaldsbekendtgørelsen, der rummer regler for håndtering af byggeaffald og særlige krav i forbindelse med farligt affald, fx PCB.

Hvornår skal du have byggetilladelse eller anmelde et byggeri?

Nogle byggearbejder på huset eller grunden kræver, at kommunen inddrages, mens andre frit kan udføres. Der skelnes i denne sammenhæng mellem 3 forskellige former for byggeri:

  • Byggerier, der kræver byggetilladelse, før du kan begynde at bygge.
  • Byggerier, der kræver anmeldelse, før du kan begynde at bygge.
  • Byggerier, der hverken kræver tilladelse eller anmeldelse, før du kan begynde at bygge.

Byggerier, der kræver byggetilladelse, før du kan begynde at bygge

Alt nybyggeri og alle om- og tilbygninger, hvor beboelsesarealet udvides, kræver en byggetilladelse. Er der tale om et byggeprojekt, der ændrer på bebyggelsens omgivelser, kan kommunen også kræve, at det skal godkendes inden. Det kan fx være tilfældet med etablering af altaner.

Kan du ikke følge gældende regler, skal du søge om dispensation samtidig med ansøgningen om byggetilladelse.

Tjek din kommunes regler inden. Din kommune vil også kunne oplyse, hvilket materiale i form af tegninger og beskrivelse, du skal vedlægge din ansøgning.

Vær desuden opmærksom på, at hvis du vil rive en bygning ned, kan den gældende lokalplan rumme krav om, at du indhenter en tilladelse først.

Der koster normalt et gebyr at få en byggetilladelse hos kommunen. Hvor meget gebyret er på, varierer fra kommune til kommune. Du må først påbegynde byggeprojektet, når du har fået tilladelse.

LÆS OGSÅ: Budget til din byggesag

Husk også, at bor du i et fredet hus, skal du have tilladelse fra Kulturstyrelsen til alle ombygninger og ændringer. Bevaringsværdige bygninger administreres af kommunerne, og reglerne for, hvilke byggeprojekter du må udføre, vil ofte være beskrevet i lokalplanen.

LÆS OGSÅ: Fredede huse

Byggerier, der kræver anmeldelse, før du kan begynde at bygge

Du skal anmelde dit byggeri til kommunen, hvis det omhandler opførelse af småbygninger på højst 50 m2 (fx garager, carporte, udhuse, drivhuse el.lign.), nedrivning af enfamiliehuse eller en enkeltstående ombygning af en boligenhed på højst 150 m2 i en etageejendom.

Kommunen har en frist på 14 dage + forsendelsestid til at behandle din anmeldelse. Har du ikke fået svar efter fristens udløb, kan du påbegynde projektet.

LÆS OGSÅ: Regler og love for ombygning af ejerlejligheder

Skal du i gang med en renovering eller en nedrivning, som omfatter mere end 10 m2 af bygningen eller over 1 ton affald, skal byggeaffaldet desuden anmeldes til kommunen. Og er dit hus opført eller renoveret i perioden 1950-1977, skal du i samme ombæring screene for PCB og lægge et screeningsskema ved din anmeldelse.

LÆS OGSÅ: Sådan undersøger du, om der er PCB i din bolig

Byggerier, der hverken kræver tilladelse eller anmeldelse, før du kan begynde at bygge

Næsten alle øvrige ændringer af enfamilieshuse, som foretages inden for husets eksisterende vægge og ikke udvider boligarealet kan udføres uden anmeldelse eller tilladelse.

Vil du lave et uudnyttet loftrum om til beboelse eller bygge et nyt badeværelse i kælderen, vil det dog tælle som en udvidelse af boligarealet, og du skal derfor søge om byggetilladelse først.

Uanset om et byggeri kræver tilladelse, anmeldelse eller ej, skal alle gældende love, regler og krav overholdes. Og det er altid en god idé at tage en snak med kommunen, inden du går i gang med en større renovering eller ombygning.

LÆS OGSÅ: Love og regler for småbygninger

Hvilke pligter har du, når du bygger om?

Ved ombygninger skal du være opmærksom på at opfylde kravene i bygningsreglementet og andre reglementer og anvisninger.

Ved større renoveringer af tag, facade eller vinduer skal de renoverede bygningsdele efterfølgende leve op til gældende isoleringskrav for nybyggeri, hvis forbedringen er rentabel. Om det økonomisk kan betale sig, kan du få en arkitekt, ingeniør eller bygningskonstruktør til at beregne.

Læs om bygningsreglementets krav ved ombygning og andre forandringer i bygninger her

Vil du opsætte en brændeovn eller pejs, skal skorstensfjeren underrettes og syne installationen, inden den tages i brug.

Indretning af et helt nyt fyrrum kræver anmeldelse til kommunen, og du skal også anmelde byggeaffald, hvis du renoverer mere end 10 m2 eller skal af med mere end 1 ton byggeaffald.

Husk, at brud på reglerne kan give bagslag ved salg af huset, da den nye ejer vil kunne kræve alle forhold lovliggjort.

Hvilke pligter har du, når du bygger til?

Tilbygning til huset kræver en egentlig byggetilladelse fra kommunen. Det materiale, der skal vedlægges en ansøgning, er ret omfattende. I mange tilfælde vil det derfor være en god idé at få en rådgiver til at hjælpe med at udforme materialet.

SE TEMA: Byg om eller til

Ved tilbygning skal du sikre dig, at du ikke overskrider den højst tilladte bebyggelsesprocent for grunden, der normalt er 30 procent i parcelhusområder. Bebyggelsesprocenten finder du ved at gange det samlede etageareal med 100 og dividere med grundens areal.

Når du bygger til, skal du opfylde kravene i bl.a. bygningsreglementet - ikke mindst energikravene. De kan enten opfyldes, ved at de enkelte bygningsdele (vinduer, tag, ydervægge osv.) overholder minimumskrav til isolering, eller ved at der laves en samlet energimæssig beregning for hele tilbygningen - den såkaldte energiramme. Det kan du få hjælp til af en energirådgiver.

Hvilke pligter har du, når du bygger nyt?

Nybyggeri kræver byggetilladelse fra kommunen, og også her skal bl.a. bygningsreglementet og krav til bebyggelsesprocenten overholdes. Opfyldelsen af de nye krav til isolering skal kunne dokumenteres, ved at der udarbejdes energirammeberegninger for husets samlede energiforbrug. Det er således ikke længere nok, at de enkelte bygningsdele har de rette isoleringsværdier.

Læs om energirammer for nye bygninger her

Bygningsreglementet stiller også krav til bygningens tæthed, og kommunen kan kræve tætheden efterprøvet, når byggeriet står færdigt.

Læs om krav til tæthed her

Inden byggeriet tages i brug, skal der udarbejdes et energimærke for bygningen. Det krav gælder dog ikke for sommerhuse.

Småbygninger på under 35 m2 – eller under 20 m2, hvis byggeriet opføres ved rækkehuse eller andre former for sammenbyggede enfamilieshuse – kræver ikke byggetilladelse. Er der derimod tale om småbygninger, der skal anvendes til beboelse, fx et anneks eller en opvarmet pavillon, skal du søge om byggetilladelse først.

SE TEMA: Byg nyt hus

Hvornår skal du videregive BBR-oplysninger?

Bygnings- og Boligregistret (BBR) indeholder detaljerede oplysninger om alle ejendomme i Danmark. Som bygnings- eller boligejer er det dit ansvar løbende at holde øje med, at oplysninger i BBR er korrekte, og at der indberettes nye oplysninger, når der sker om- eller tilbygninger.

Kommunen står for at ajourføre BBR, når boligejere sender oplysninger, fx i forbindelse med en byggesagsbehandling. Ved byggerier, som ikke anmeldes til kommunen, skal du selv sørge for at sende oplysningerne til din kommune. Det gælder bl.a., hvis du udvider dit badeværelse eller får sat dit køkken i stand.

Læs, hvilke oplysninger der skal indberettes, på Bygnings- og Boligregistrets hjemmeside

Kommunen har mulighed for at udstede en bøde på op til 5.000 kr., hvis der er opgivet urigtige oplysninger.

Se BBR oplysninger for din ejendom her

Hvis der er fejl i dine BBR registreringer, skal du som ejer sørge for, at de bliver rettet. Det gør du ved at kontakte din kommune.

Hvilke arbejder kræver autoriserede håndværkere?

Mens der er meget præcise krav til bygningskonstruktioner og brugen af materialer, er der på de fleste områder ingen krav om, at byggearbejderne skal udføres af professionelle håndværkere.

Murer-, tømrer- og malerarbejde må du selv udføre.

LÆS OGSÅ: Love og regler om gør det selv-arbejde

Kun når det gælder VVS- og elinstallationer, er der krav om, at en del arbejder skal udføres af en autoriseret installatør. Grundlæggende gælder det, at alt, hvad der har med etablering eller ændring af faste installationer at gøre, skal udføres professionelt. Du må fx gerne selv udskifte en stikkontakt eller et vandarmatur.

Afløbsinstallationer skal udføres af en autoriseret kloakmester.

Læs mere om, hvilke installationsarbejder du selv må udføre, hos installatørernes organisation TEKNIQ

LÆS OGSÅ: Nyt køkken: 8 ting, du IKKE må lave selv